相続財産の評価

相続財産の評価方法は？

相続税を計算するためには、相続財産の「評価額」を算出する必要があります。現金であればそのままの金額ですが、不動産や株式などは一定のルールに従って評価しなければなりません。

相続税評価額とは？

相続税評価額とは、相続税を計算する際に使う財産の価額のことです。財産の種類ごとに、国税庁が定めた評価方法に従って算出します。

相続税評価額は、必ずしも市場で売買される価格（時価）と一致するわけではありません。特に不動産は、相続税評価額が時価よりも低くなることが多いため、現金で持っているよりも不動産で持っている方が相続税の負担が軽くなる傾向があります。

土地の評価方法

土地の相続税評価には、主に「路線価方式」と「倍率方式」の2つの方法があります。

路線価方式

路線価が定められている地域で使われる方法です。路線価とは、道路に面した土地1㎡あたりの価額のことで、国税庁が毎年公表しています。土地の面積に路線価を掛けて評価額を算出します。

倍率方式

路線価が定められていない地域で使われる方法です。固定資産税評価額に、国税庁が定めた倍率を掛けて評価額を算出します。

土地の評価では、形状や接道状況、利用状況などに応じて補正を行います。間口が狭い土地、奥行きが長い土地、不整形な土地などは、評価額が減額されることがあります。

建物の評価方法

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額をそのまま使用します。固定資産税評価額は、市区町村から届く固定資産税の納税通知書に記載されています。

建物を他人に貸している場合は、借家権の割合（通常30％）を差し引いた金額で評価します。そのため、自宅として使っている建物よりも、賃貸に出している建物の方が評価額は低くなります。

有価証券の評価方法

株式や投資信託などの有価証券も、種類に応じた方法で評価します。

上場株式

相続開始日の終値、または相続開始日の属する月・前月・前々月の終値の月平均のうち、最も低い価額で評価します。

非上場株式

上場していない会社の株式は、会社の規模や資産内容に応じて評価方法が異なります。評価が複雑になることが多く、専門的な知識が必要です。

売買と相続では評価方法が異なります

不動産を売買する場合と、相続で評価する場合とでは、評価の考え方が異なります。

売買の場合は、実際に取引される価格（時価）が基準となります。当事者間で価格が折り合わない場合や、裁判などで価格を決める必要がある場合は、不動産鑑定士による鑑定評価が求められることもあります。

一方、相続税の計算では、路線価や固定資産税評価額など、決められた方法で評価します。このルールに従えば、税理士であれば評価を行うことができます。ただし、適用できる特例があるかどうかの判断や、評価減が認められるケースの見極めには、経験と知識が求められます。

小規模宅地等の特例

相続税の計算において、大きな節税効果があるのが「小規模宅地等の特例」です。

この特例は、被相続人が住んでいた土地や、事業に使っていた土地について、一定の要件を満たせば評価額を最大80％減額できる制度です。例えば、1億円の評価額の土地が、特例を適用することで2,000万円の評価になる可能性があります。

ただし、この特例を適用するためには、細かな要件を満たす必要があります。誰が相続するか、相続後にどのように利用するかによって、適用の可否が変わってきます。特例が使えるかどうかの見極めは、相続税申告において非常に重要なポイントです。

評価を適正に行うことが節税に繋がります

相続財産の評価は、相続税額に直接影響します。評価額が高ければ税額も高くなり、評価額を適正に下げることができれば税額も抑えられます。

土地の形状や利用状況に応じた補正、特例の適用など、評価を下げられる要素を見落とさないことが大切です。適用できるはずの特例を見落としてしまうと、本来よりも多くの相続税を納めることになりかねません。

相続財産の評価についてのご相談

大阪市東淀川区・新大阪にある星屋会計事務所では、相続財産の評価に関するご相談を承っております。特に不動産の評価については、長年の経験と実績がございます。

「土地の評価額がどのくらいになるか知りたい」「小規模宅地等の特例が使えるか確認したい」「相続税がいくらになるか試算してほしい」など、お気軽にご相談ください。