不動産オーナーの税務

不動産オーナーの方が押さえておきたい税務のポイント

不動産を所有していると、様々な場面で税金が関わってきます。賃貸収入を得ている時、物件を売却する時、そして相続が発生した時。それぞれの場面で、適切な税務処理が求められます。

不動産オーナーが関わる税金

不動産を所有・運用していると、以下のような税金が関わってきます。

保有時

• 固定資産税・都市計画税
• 所得税・住民税（賃貸収入がある場合）
• 個人事業税（一定規模以上の場合）

売却時

• 譲渡所得税・住民税

相続時

• 相続税

それぞれの税金について、正しく理解しておくことが大切です。特に確定申告では、経費の計上方法や特例の適用によって、納税額が大きく変わることがあります。

賃貸経営で注意したい経費計上

賃貸収入がある方は、毎年確定申告を行う必要があります。収入から経費を差し引いた金額が不動産所得となり、これに対して所得税・住民税がかかります。

賃貸経営では、収入として入ってくる金額はある程度決まっています。そのため、経費をどこまで計上できるかが、税負担を左右するポイントになります。

経費計上で特に注意が必要なのは、以下のような点です。

• 修繕費と資本的支出の区別：金額の大きい工事は、減価償却が必要な「資本的支出」と判断されることがあります
• 固定資産税の計上ミス：自宅分と投資物件分を区別せずに計上してしまうケース
• 交際費の過大計上：事業との関連性が問われ、認められにくいケース

など

不動産所得・譲渡所得の確定申告

不動産売却時の税金

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。税率は、所有期間によって異なります。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」となり、税率は約20％です。5年以下であれば「短期譲渡所得」となり、税率は約39％と高くなります。

注意が必要なのは、所有期間の判定方法です。不動産の場合、「売った年の1月1日時点」で判定します。実際に5年経っていても、1月1日時点では5年未満と言うケースがあります。売却のタイミングによっては、税率が倍近く変わることになりますので、事前に確認しておくことが大切です。

不動産売却時の税金

海外不動産の税務にも対応しています

当事務所では、海外に不動産を所有されている方の税務にも対応しております。

例えば、アメリカに不動産を持っている場合、アメリカでの申告に加えて、日本でも申告が必要です。日本の居住者は「全世界所得」が課税対象となるためです。

アメリカで納めた税金は、「外国税額控除」と言う仕組みで日本の税金から差し引くことができます。ただし、日本での所得が大きいと、控除しきれない部分が出てくることもあります。

外国税額控除を使わずに、海外で納めた税金を経費として計上する方法もあります。どちらが有利かは、実際に計算してみないとわかりません。海外不動産をお持ちの方は、お気軽にご相談ください。

相続対策としての不動産活用

不動産は、相続対策としても活用されることがあります。

不動産の相続税評価額は、一般的に時価よりも低くなります。現金で持っているよりも、不動産で持っている方が相続税の負担が軽くなる傾向があります。また、賃貸に出している不動産は、さらに評価額が下がります。

ただし、相続対策だけを目的に不動産を購入すると、収益性や将来の売却のことを考えずに判断してしまうこともあります。税金面だけでなく、総合的に判断することが大切です。

生前対策

不動産税務についてのご相談

大阪市東淀川区・新大阪にある星屋会計事務所は、不動産オーナーの税務サポートを強みとしています。前職時代から不動産関連の申告を数多く手がけてきており、開業以来ずっと不動産税務に携わってきました。

「経費の計上方法がわからない」「売却を検討しているが税金が心配」「今の税理士に不満がある」など、不動産に関する税務のお悩みがあれば、お気軽にご相談ください。