不動産売却時の税金

不動産売却時の税金

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。税率は所有期間によって大きく異なり、売却のタイミングを間違えると、想定外に高い税金を払うことになりかねません。

このページでは、不動産売却時の税金の仕組みと、特に注意すべき「1月1日の問題」について解説いたします。

譲渡所得の計算方法

不動産を売却した場合の利益（譲渡所得）は、以下の計算式で求めます。

• 譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費

取得費とは、不動産を購入した時の費用です。購入代金のほか、仲介手数料、登記費用なども含まれます。建物については、購入時からの減価償却費を差し引いた金額となります。

譲渡費用

譲渡費用とは、売却するためにかかった費用です。仲介手数料、測量費、建物の解体費用などが該当します。

短期譲渡と長期譲渡の税率

区分	所有期間	税率（所得税＋住民税）
短期譲渡所得	5年以下	約39％（所得税30％＋住民税9％）
長期譲渡所得	5年超	約20％（所得税15％＋住民税5％）

※表は左右にスクロールして確認することができます。

注意が必要なのは、所有期間の判定方法です。不動産の場合、「売却した年の1月1日時点」で5年を超えているかどうかで判定します。

例えば、2020年4月に購入した不動産を2025年6月に売却する場合、実際には5年以上経過しています。しかし、2025年1月1日時点では4年9か月しか経っていないため、「短期譲渡所得」として約39％の税率が適用されます。

5年経っているつもりでも、実際には短期譲渡になってしまうケースがありますので、売却のタイミングには注意が必要です。

要注意！「1月1日の問題」

不動産の売却で最も注意すべきなのが、所有期間の判定方法です。

一般的に「5年経てば長期譲渡になる」と思われがちですが、不動産の場合は違います。所有期間は、「売却した年の1月1日時点」で判定されます。

具体例

2020年4月に購入した不動産を、2025年6月に売却したとします。

• 実際の所有期間：5年2か月
• 2025年1月1日時点の所有期間：4年9か月

この場合、実際には5年以上経過していますが、2025年1月1日時点では5年に達していないため、「短期譲渡所得」として約39％の税率が適用されます。

つまり、「6年目」に入らないと「長期譲渡」にならないのです。「5年経ったから大丈夫」と思って売却すると、想定外に高い税金がかかることになります。

他の資産とは判定方法が異なります

この「1月1日時点で判定する」ルールは、不動産特有のものです。

例えば、金を売却した場合の譲渡所得は「総合課税」となり、所有期間は「買った日から売った日まで」で判定します。5年経っていれば、5年超として扱われます。

しかし、不動産の譲渡所得は「分離課税」であり、1月1日時点で判定されます。同じ「5年」でも、資産の種類によって判定方法が異なりますので、混同しないように注意が必要です。

自宅売却時の特例

自宅（居住用財産）を売却した場合には、税負担を軽減する特例がいくつか用意されています。

3,000万円特別控除

自宅を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。売却益が3,000万円以下であれば、税金がかからないことになります。

10年超所有の軽減税率

売却した年の1月1日時点で、10年を超えて所有していた自宅を売却した場合、税率が軽減されます。6,000万円以下の部分については、通常の長期譲渡（所得税15％）よりもさらに低い所得税10％が適用されます。

この10年超の軽減税率は、3,000万円特別控除と併用することができます。両方を適用することで、税負担を大幅に抑えられる可能性があります。

10年超の判定も「1月1日」

10年超の軽減税率を適用する際も、所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定されます。

例えば、9年半経過した時点で売却すると、1月1日時点では10年に達していないため、軽減税率の適用を受けられません。

所得税率が15％と10％では、5％の差があります。譲渡所得が大きくなるほど、この差は金額として大きくなります。軽減税率の適用を受けたい場合は、売却のタイミングを慎重に判断する必要があります。

投資用不動産には特例がありません

注意していただきたいのは、投資用不動産には基本的に特例がないと言うことです。

3,000万円特別控除や10年超の軽減税率は、自宅として住んでいた不動産を売却した場合に適用される特例です。賃貸に出していた投資用不動産を売却しても、これらの特例は使えません。

投資用不動産を売却する場合は、短期・長期の税率がそのまま適用されますので、所有期間の判定がより重要になります。

売却前のご相談をおすすめします

不動産の売却を検討されている方は、売却前にご相談いただくことをおすすめいたします。

売却のタイミングによって、適用される税率や使える特例が変わります。事前にシミュレーションしておくことで、「もう少し待てば税金が半分で済んだのに」と言う後悔を避けることができます。

大阪市東淀川区・新大阪にある星屋会計事務所では、不動産売却時の税金に関するご相談を承っております。「いつ売却すれば有利か」「特例が使えるかどうか確認したい」「確定申告をお願いしたい」など、お気軽にご相談ください。